Approche par le rendement net : le nouveau réflexe

Pour analyser la performance d’un investissement, se reposer uniquement sur le rendement net de charges n’est pas suffisant puisqu’il ne tient compte ni du niveau de l’inflation, ni de la fiscalité. Deux composantes primordiales mais trop souvent négligées dans l’analyse. Or le rendement final, après calculs, peut s’avérer très différent de celui initialement présenté.

Une vision fiable et objective ne peut donc faire l’économie d’une approche par le rendement net d’inflation et de fiscalité. Elle seule permet d’éviter les mauvaises surprises.

Démonstration : Prenons l’exemple de deux actifs affichant tous les deux un rendement net de charges de 4,5 % : un produit financier et un support immobilier sous statut de Loueur en Meublé non Professionnel.

Analysons tout d’abord les effets de l’inflation

Pour commencer rappelons que selon l’INSEE, l’inflation correspond à une hausse généralisée et durable des prix. Il s’agit donc d’un indicateur qui permet de valoriser le phénomène d’érosion monétaire, autrement dit la perte en pouvoir d’achat.
Concrètement, si je dispose d’une somme identique en année N et en année N+1, mais que les prix ont augmenté sur un an, mon pouvoir d’achat diminue.

Exemple pour un placement de 100 000 € non-rémunéré avec une inflation annuelle de 2 %. Au bout de 15 ans, 100 000 € seraient toujours disponibles, mais le pouvoir d’achat réel ne serait que de 73 857 €, soit une perte de 26 % !

Afin de se protéger de l’inflation, la solution revient à préserver son capital et à injecter de l’argent tous les ans pour contrecarrer ce phénomène d’érosion de la monnaie. Le pouvoir d’achat sera alors identique dans le temps.

Voyons maintenant comment se comportent nos deux actifs face à l’inflation. Une différence notable doit être précisée : les loyers provenant de l’actif immobilier indexés sur l’inflation seront peu sensibles à l’érosion monétaire. L’actif financier, lui, la subira de plein fouet en l’absence de tout phénomène d’indexation.

Poursuivons en étudiant l’impact de la fiscalité

Prenons l’exemple d’une imposition à 41 %, à laquelle il convient d’ajouter 15,5 % de Prélèvements sociaux. L’actif financier va subir intégralement cette imposition à la différence de l’actif immobilier sous statut LMNP qui bénéficiera du régime des amortissements et permettra de générer une rente non fiscalisée.

La conclusion sur le terrain des performances nettes est sans appel : l’actif financier affiche un rendement net d’inflation et de fiscalité négatif (-0,04 %) alors que l’actif immobilier propose un rendement confortable de 4,5 %.
La location meublée représente donc une formidable solution pour protéger les revenus de l’inflation et neutraliser l’imposition.

Source : CERINEWS N°9

Notre rendement actuel est de 5,10 % !
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